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青岛二手房最低过户指导价上调 幅度在30%左右

青岛新闻网-青岛早报 - 刚刚办完过户手续的市民杨先生有点受伤,如果在年前办的话,他能省1.6万元税钱。 昨日,记者从我市有关部门获悉,我市二手房最低过户指导价自本月起调整,上调幅度在30%左右,市南区最高。调整后,二手房交易过程中用于计算税费的价格更接近真实交易水平,二手房交易中普遍存在的 “阴阳合同”问题将逐渐根治,不过这从另一个侧面也增加了购房成本。

  现状

  过户指导价仍较低

  “昨天去房产交易中心过户,到地税窗口一看打出来的缴税单,吃了一惊,80多平方米的房子现金过户,原来的缴税价不超过50万,现在上调到了67万,每平方米上调了两千多块钱。”人民路一房产中介对记者说,按照原来的过户价,客户只要交2.5万的税费就够了,如今交了3.35万,多交了八千多元。“后来我打听了一下,市区的二手房缴税指导价都上调了,从元旦过后首个工作日就开始了,市北区域的上调幅度在30%左右。”

  按规定,二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中,首先需对交易房屋进行评估,评估得出的价格将作为缴税的基准成交价,也就是最低过户指导价。此前我市的过户指导价仍停留在较低水平,如原四方区过户指导价多在3000元/平方米以下,但该区域二手房成交价已达到10000元/平方米,两者相差两三倍。也就是说,购买一套100平方米的二手房,真实购房总价为100万元,而计税的指导价只有30万元左右,缴税就参照该价进行,比实际成交价能少缴很多税,这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

  措施

  大幅上调最低过户价

  我市近年来多次调整计税最低指导价,其中以2011年年初调整的幅度最大。“我记得2011年那次调整后,当时市内四区的过户价几乎翻了一番,以市北区为例,此前市北区的指导价大多在3000元/平方米左右,但那次调整后,基本都在6000元/平方米以上,一些年代较新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基础上继续上调,调了两三次,进入2013年1月后再次上调,现在普遍在8000元/平方米左右,听一个同行说上周刚给市北区一套建于2007年的房屋办了过户缴税手续,缴税指导价达到了10000元/平方米,几乎逼近真实成交价了。”我市一大型房产中介机构负责人说,市南区的调整幅度更大,上调幅度在30%-50%。

  据了解,此次调整后的计税价标准并不是采取 “一刀切”的方式,而是根据目前的房屋价格水平,以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定,实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。即使同一楼盘,每套房都可能有不一样的最低计税价。尽管具体上调幅度不可知,但可以肯定的是,调整后的最低过户指导价将更接近现实房价水平。

  影响

  将终结“阴阳合同”

  市房地产协会相关负责人表示,目前我市新建商品房交易时缴税以网签价格为准,不会出现类似于二手房交易时的“阴阳合同”。为了避免“阴阳合同”这种不正当的市场操作行为,政府根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格,使指导价更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会逐渐终结“阴阳合同”,有利于稳定房地产市场交易秩序。

  另据我市一房屋中介公司负责人分析指出,计税最低指导价上调后短期内对二手房有较大的影响,同时也将间接影响一手房。但随着时间的推移,它的影响会逐渐变小。

  最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中,税费最后一般会转嫁给购房者,提高最低过户指导价意味着交易的税收增加,购房成本明显增加。对一部分房价高、税费多的房屋,购房者的购房意愿将降低。 记者 孙静芳

  算账

  调整后缴税额大增

  我市一中介机构工作人员给记者算了一笔账,以市北区一套面积80平方米、建于1999年的二手房为例。

  2010年出售

  成交单价在11000元/平方米,成交总价为88万元。

  计税指导价为3000元/平方米左右,最低过户价为24万元左右

  总计缴税20640元(5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税)

  2013年1月出售

  计税指导价为7800元/平方米左右,最低过户价为62.4万元

  总计缴税53664元(5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税)

  备注:两者一对比可以看到,今年办过户要多缴3万多元的税。

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