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北京上海房价可以走的暴跌之道

Sohu Blog: 正当温州、贵阳、鄂尔多斯,以及包括青岛、保定、沧州等大量城市的房价开始大幅下跌的时候,而北京、上海等城市的房价却依旧坚挺,甚至在原本房价就已涨到天上的情况下,仍不止歇,继续上涨。

更奇怪的是,在以上这些大幅下跌的城市中,仅有温州的房价是以往畸高的,相比之下,包括贵阳、鄂尔多斯、沧州这些城市,原本房价就根本不算高,尚处较为合理的区间。

也就是说,房价大跌的现实非但未在那些房价畸高的城市上演,却在那些房价尚较合理的城市上演了。

正如本人原先所说,这些城市房价的下跌是件很好的事情。除了让当地居民可以享有房价降低后的实惠之外,而且也用最实在生动的案例向我们示范了,怎样才能真正降低房价——无他,就是大规模的增加土地和住房的供应。

大规模扩大供应,就是说不能像如今这样的挤牙膏似的放土地,而是需要大刀阔斧的增加。但在北京和上海等个别房价仍在上涨的城市,我们看到的却并非如此。明明最需要大规模的扩大土地供应,但却恰恰在土地的供给上最小气,最无没力度。

关于这点,我们还是需要可以拿一个在体量上完全不可以与北京相比的城市青岛的数据与北京、上海的数据比较一下。根据青岛市国土资源和房屋管理局最新的数据,截止10月9日,青岛市库存新房量超过16万套大关,总计160017套,其中一手住宅存量117583套,逼近12万套大关。

相比之下,北京在3月修改库存统计办法后,库存可售住宅套数从3月27日的90556套,下调到6月份的81587套。而根据2011年9月18日的统计数据,上海存量房已达到817.74万平方米,可售套数为55459套,并且这一数据当时已达到上海商品房库存量的历史高位。

也就是说,类似北京、上海这样的人口庞大的城市,其可售的商品房存量仅仅只有青岛这样一座中等城市商品房存量的一半左右,这当然是很不正常的。而住房供应量少,自然供不应求,房价不高才怪。

要想房价下降,最重要的还是必须要有足够的土地供应,使包括房地产商等房屋提供单位能够建造出足够多的住房。一旦住房供应量增大到足够大,房价必然下跌。说一个极端一点的例子,假设北京市的房屋供应面积能够在现有基础上,一下子扩大几倍的话,那么北京的房价绝对可以至少降低70%以上。

但为何北京和上海的土地和住房供应特别少?相关部门总是强调,主要是受建设土地存量过少的限制。

真实情况确实如此。但更应认识到的是,这种存量土地过少的原因很大程度上是人为造成,而并非受到自然条件的限制。

事实上,北京、上海并不缺乏土地,在城市周边,都有大量土地可供建设使用。以上海为例,目前整个市域面积为6340.5平方公里,几乎没有不能建筑住房的大山等恶劣自然情况,事实上,以上海如此多人口的客观需要,完全可以将整个市域范围都全部改建为建成区。

如今在上海还从事第一产业方面的耕作类工作,已经毫不经济了。而一旦将目前仍为农地的大量土地中的一小部分转化为建设用土地,再辅以搬迁部分工业企业,降低工作人口等措施,那么相信上海的房价很快就可以降低到较低的水平。就如同上海在1991年至1995年间累计批出住宅建设用地23.9万亩,结果在此期间和之后的多年里,上海的很多地方房价都曾保持在2000-3000元每平米的水平一样。

相比之下,北京管辖面积更大,土地后备量更巨大,采取类似措施有更大的资本。如今北京即使在五环以内还是有不少空地,而在六环内土地更多。也就是说,根本不是没有土地可以建设了,所谓受建设土地面积小限制,完全是人为造成。根子就在如今严格的耕地保护政策上。

如果北京和上海的建设土地数量受限于目前严格的耕地保护政策,那么为什么不给予北京和上海等几座城市一定特殊政策。

要知道中国并非所有地区的房价都高。应当认识到,目前中国房价高的只是少数城市。特别是房价畸高的更是极少数的几座城市而已,包括北京、上海、深圳、杭州等。

特别是北京和上海这两座城市,各方面的影响力都特别大。可以说,目前中国人对高房价的声讨为何会如此高涨,很大程度上是由于这两座城市的房价畸高。只要解决了这两座城市的房价畸高问题,那么对中国高房价的恨怨声音就可以得到极大缓解。

北京和上海再也不要继续保留耕地了,如今的耕地保护政策用于北京和上海周边,简直就是在犯罪。

就实际的供地举措而言,从效果来说,一次性得或者连续多次的大规模供地要比目前这种挤牙膏式的、断断续续、零星的供地方式要好。

目前北京和上海采取的这种断断续续的供地,总是等待上一次供应的土地消化之后,再放新的土地,就让许多开发商总是处在无地而焦灼的状态中,因此他们必定会想尽一切办法购地,哪怕付出的价格高——对他们来说,如果在购地时价格确实有些高,无非就是先囤地等待了。虽然有各种强制开发的措施,包括还有类似两年不开发土地就收回的举措,但开发商总有一些办法拖延。比如,将施工进度拖慢,将开发过程分为数期——只要施工了,人们很难判定他是否尽了全力,而这完全都取决于开发商。

实际上,总是让开发商处于无地而焦灼的状态是北京、上海总是不断爆发出高价地王的相当重要的原因。

而一次或多次大规模的供地足以扭转土地稀缺的形势,当大规模的供地之后,土地价格必然会下降(如果不下降,那就说明供地还是不足,就进一步放出更多土地)。在供给足够充足的条件下,还没有听说不能让价格降低的,这是最基本的经济规律——开发商拥有的资源也是有限度的,在资金有限的情况下,供给多,地价当然要下降。

一旦土地价格和房产价格开始下降,并且人们预期未来还将会进一步下降的时候,那么即使那些开发商拿地的价格有点高,也一定会争先恐后放出土地和房屋。因为只有这样,才能让他们避免更大损失。如此一来,土地和房价也就会进一步降低。也就是说,目前这种已经形成天价的房屋和土地价格就将会得到自然的平抑。

断断续续地供地,解除不了目前的房屋和土地需求饥渴,这是让土地和房屋价格越来越高的一个最重要原因。

事实上,本人一再强调,虽然中国的很多城市都需要更多的放出土地,但真正特别迫切需要大量放出土地的只是那些房价最为高昂的城市,这在全国城市总量中所占比例并不高。如此一来,也就降低了对土地的需求量,从而很大程度上消除很多人认为建房占有土地,将导致耕地数量大规模降低的担心——即使那些房价高的城市需要大量扩张放出土地,总体压力也绝不是不可想象的大。完全在一个可接受的范围之内!

也就是说,虽然我用了“大量”这样的一个词,那也只是相对于目前过于微弱,像挤牙膏一样的土地供应而言的,实际所需土地面积并不是很多人设想的那样,不可想象得高。

只要在北京和上海大量供应出土地,假如再辅以搬迁央属高校、研究院所、央企总部,主动撤离大量工厂等措施,那么北京和上海的高房价问题就完全可以迎刃而解。

Editor's view: of course, the government might not want to lower the housing price.

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